31.01.2018

Исследования рынка недвижимости. Итоги 2017г.

Основные выводы



1. Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды коммерческой недвижимости напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 г. при менее значительном снижении объема предложения.



2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям. На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.



3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:



- Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах, так и за пределами Садового Кольца. По объектам стрит-ретейл и ставки, и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре – гораздо значительнее и, особенно, цены.



- За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако, если ставки умеренно выросли (более значительно – в центре), то цены – снизились (более существенно – в пределах Садового кольца).



- Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения, и цены.



Главный вывод:



Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России, в 2017 г. на 27% по отношению к 2016 г., отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 г. является более чем двукратным. В таких условиях рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.
Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке ввиду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким как в связи с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений в целом и к затовариванию рынка продажи, в частности.



В 2018 г. инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности, можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.



Продажа



Рынок в целом



Объем предложения



За исключением начала года и серьезного всплеска в октябре объем предложения в 2017 г. оставался относительно стабильным. С декабря 2016 по декабрь 2017 г. по количеству объем предложения снизился на 17%, а по общей площади - на31% и составил 1 331объект общей площадью 1 738 тыс. кв. м.



Ценовые показатели



Цены на протяжении года постепенно снижались, при этом в феврале и августе произошли две ценовые коррекции: снижение за год рублевых цен оказалось сопоставимым с показателями 2016 г. и составило 10%, а долларовых – 20%. Средневзвешенная цена на рынке коммерческой недвижимости Москвы в декабре 2017 г. снизилась до 168804 руб./кв.м, или 2 865$/кв.м.



Снижение цен, как и в 2016 г., происходило в условиях уменьшения объема предложения, что может свидетельствовать об отсутствии роста спроса под влиянием более чем скромных макроэкономических показателей.



Общий объем предложения по стоимости с 469 млрд руб. в декабре 2016 г. уменьшился на 38% и в декабре 2017 г. составил 293 млрд руб.



Сравнительный анализ по сегментам



Объем предложения



За 2017 год объем предложения по общей площади торговых помещений вырос на 42%. По всем другим сегментам объем предложения, напротив, снизился - на 45% по офисным, на 32% по производственно-складским помещениям, и на 9% - по помещениям свободного назначения.



Объем предложения в декабре 2017 г. составил 355 торговых объектов общей площадью 319 тыс. кв. м, 718 офисных объектов общей площадью 843 тыс. кв. м, 101 производственно-складское помещение общей площадью 353 тыс. кв. м и 157 помещений свободного назначения общей площадью 223 тыс. кв. м.



В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2017 г., как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% у производственно-складских помещений, доля помещений свободного назначения составила 11%, а доля торговых помещений – 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3 п.п., доля торговых помещений выросла на 2п.п., доля помещений свободного назначения уменьшилась на7 п.п., а доля производственно-складских помещений выросла на 8 п.п.



Судя по снижению средней площади экспонируемых объектов офисного и производственно-складского назначения на 23 и 27% соответственно, помещения больших размеров постепенно вымываются с рынка. Напротив, по торговым объектам и помещениям свободного назначения средние площади которых за год выросли на 22 и 13%, спрос сместился в сторону более мелких объектов.



Ценовые показатели



Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило:16% по торговым объектам, 13% - по офисным,11% - по производственно-складским и 1% - по помещениям свободного назначения.



Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 20%, по офисным помещениям снизился на 52%, по производственно-складским помещениям – на 39%, а по помещениям свободного назначения – на 10%.



Минимальное снижение цен на помещения свободного назначения по сравнению с прочими видами недвижимости можно объяснить тем дисбалансом, который в динамике цен возник в 2016 г., когда снижение цен по таким объектам было максимальным. Поэтому речь, скорее всего, в данном случае идет лишь о ценовой коррекции, а в остальном спрос на разные виды коммерческой недвижимости снижался в сопоставимых масштабах. Максимальное снижение цен в 2017 г. было отмечено по торговым помещениям на фоне существенного роста их объема предложения. Это может быть связано с затовариванием рынка в связи с невысоким потребительским спросом в условиях низких доходов и распространением сберегательной модели поведения населения.



Торговая недвижимость



Объем предложения



В декабре 2017 г. общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2016 г. выросла на 19%, а за пределами центра – на 44%.



Всего в декабре 2017 г. на продажу было выставлено 38 объектов в пределах Садового Кольца и 317 объектов за его пределами суммарной площадью 20 и 299 тыс. кв. м соответственно.



Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 355 объектов общей площадью 319 тыс. кв. м со средней площадью объекта 900 кв. м.



Ценовые показатели



Цены на торговые объекты как в центре, так и за его пределами с декабря 2016-го по декабрь 2017 г. снизились на 14% и составили, соответственно, 622 400 руб./кв.м. и 194 422 руб./кв.м. Цена по всем торговым помещениям за 2017 год снизилась на 16% до 220 759 руб./кв.м.



Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 3%, а на периферии - на 24%.



Street-retail



Объем предложения объектов формата street-retail за 2017 год по общей площади вырос на 51% и составил 34 тыс. кв. м. В центре общая площадь экспонируемых объектов выросла на 114% до 6 тыс. кв. м, а за его пределами - на 41% и составила 27 тыс. кв. м.



Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 8% и составила 382 352 руб./кв.м./год. В центре цены снизились на 33% до 732 913 руб./кв.м./год, а за его пределами - на 4% до 301 778 руб./кв.м./год.



По сравнению с 2016 годом, ситуация в ценовой динамике поменялась, и если в 2016 г. максимальное снижение цен наблюдалось по помещениям за пределами центра, то в 2017 г. максимальное снижение цен отмечалось по объектам уже в центре. Данная ситуация свидетельствует о нестабильности развития рынка.



Офисная недвижимость

Объем предложения



Объем предложения офисов в центре снизился на 53% по общей площади и на 49% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 44% по общей площади и увеличился на 23% по количеству.



Всего в декабре 2017 г. было выставлено 102 объекта общей площадью 87 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 616 объектов за его пределами суммарной площадью 756 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 718 объектов общей площадью 843 тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 1 174 кв. м.



Ценовые показатели



За 12 месяцев с декабря 2016 по декабрь 2017 г. средневзвешенная цена на офисные объекты в центре снизилась на 24% до 327 424 руб./кв.м, а за пределами Садового Кольца снизилась на 8% до 168 994 руб./кв.м. Средневзвешенная цена по всем офисным помещениям за 2017 год уменьшилась на 13% и составила 185 378 руб./кв.м.



Судя по значительному снижению цен в 2017 г. на офисные объекты в центре, спрос на них после роста в 2016 г. существенно сократился.



Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 64% до 28 млрд руб. в пределах Садового Кольца и 48% до127 млрд руб. за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2017 г. уменьшилась на 52% до156 млрд руб.



Аренда



Рынок в целом



Объем предложения



Объем предложения на протяжении 2017 г. заметно колебался от месяца к месяцу, но в целом можно сказать, что до лета он рос, после чего снижался.



Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 7%.



В декабре 2017 г. на рынке экспонировалось 2 992 объекта общей площадью 1 467 тыс. кв. м.



Ценовые показатели



Арендные ставки на протяжении 2017 г. так же, как и объем предложения, колебались, но несущественно.



Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2016 по декабрь 2017 г. выросла на 1% в рублевом и снизилась на 9% в долларовом выражении. В декабре средняя арендная ставка составила 18236 руб./кв.м./год, или 313 $/кв.м./год.



На фоне низкой инфляции (2,5% за 2017 год по данным Росстата) и крайне скромных иных макроэкономических показателей, 1-%-ный рост ставки можно оценивать как вполне хороший показатель, характерный для нашей новой экономической реальности. По сравнению с рынком продажи рынок аренды по всем видам недвижимости в данных условиях чувствует себя существенно лучше.



Сравнительный анализ по сегментам



Объем предложения



Темпы прироста объема предложения по общей площади в 2017 г. на рынке аренды составили +4% по торговой недвижимости, -5% - по офисной и -13% по производственно-складской.



Общая площадь экспонируемых объектов в декабре 2017 г. составила: 221 тыс. кв. м по торговым объектам, 750 тыс. кв. м – по офисным и 496 тыс. кв. м – по производственно-складским.



На протяжении 2017 г. средняя площадь экспонируемых торговых помещений снизилась на 8%, производственно-складских – на 15%, офисных –на 13%.



Ценовые показатели



Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2016 по декабрь 2017 г. снизилась на 5% до 30 627 руб./кв.м/год, на офисные – выросла на 3% до 17 129 руб./кв.м/год, на производственно-складские помещения выросла на 2% и составила 6 526 руб./кв.м/год. Судя по снижению арендной ставки, наименьшим спросом пользовались торговые помещения.



Изменение годовой суммарной арендной платы с декабря 2016 по декабрь 2017 г. составило +23% по торговым, -3% - по офисным помещениям и -13% - по производственно-складским помещениям.



После некоторого роста ставок на торговые помещения в 2016 г., когда ставки по офисной недвижимости и помещениям производственно-складского назначения снизились, ситуация поменялась на прямо противоположную. Низкий спрос на торговые помещения, как и на рынке продажи, может быть вызван низкими доходами населения и преобладанием сберегательной модели поведения.

Объем предложения



Объем предложения торговых помещений по площади в декабре 2017 г. в центре снизился на 31%, в то время как за пределами Садового Кольца вырос на 7%. Изменение по количеству экспонируемых объектов составило-31% и +18% соответственно.



Всего в декабре 2017 г. на рынок было выставлено 43 объекта суммарной площадью 10 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 625 объектов площадью 211 тыс. кв. м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 668 объекта общей площадью 221тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 331 кв. м.



Ценовые показатели



Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2016 по декабрь 2017 г. снизилась на 2% до 62 471 руб./кв.м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 28 438 руб./кв.м/год. Судя по существенному снижению ставок по объектам в центре уже второй год, спрос на них снижается.



Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 31%, а за пределами Садового Кольца выросла на 34%.



Street-retail



Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади вырос на 12%, в т.ч. в центре – снизился на 6%, а за пределами вырос на 14% и составил 17 объектов общей площадью 3 тыс. кв. м. в центре и 224 объекта площадью 61 тыс. кв. м за его пределами.



Cредняя арендная ставка за 12 месяцев сократилась на 9% до 33 948 руб./кв.м./год, при этом в центре снизилась на 16% до 70 361 руб./кв.м./год,, а за его пределами - на 4% до 31 184 руб./кв.м./год,.



Ситуация со спросом по street-retail в центре несколько отличается от ситуации по торговым помещениям в целом – тем, что в 2016 г. цены на street-retail в центре росли. Тем не менее, в 2017 г. снижение цен на такие объекты явно превышает снижение цен на street-retail на периферии.



Офисная недвижимость



Объем предложения



Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2016 по декабрь 2017 г. уменьшился на 45% в центре и вырос на 1% за его пределами. Изменение количества экспонируемых помещений составило, соответственно, -28% и +16%.



Всего в декабре 2017 г. было выставлено 174 объекта в пределах Садового Кольца и 1 612 объекта за его пределами суммарной площадью 57 и 693 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1786 объектов общей площадью 750 тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 420 кв. м.



Ценовые показатели



Средняя ставка по офисным объектам за 2017 год в целом выросла на 3% до 17 129 руб./кв.м./год. В пределах Садового кольца средняя ставка выросла на 10% и составила 28 049 руб./кв.м./год, а на периферии на 5% до 15 950 руб./кв.м./год.



Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 38%, а за пределами Садового Кольца – выросла на 5%.



Судя по изменению ставок за последние 2 года, спрос на офисные объекты в центре более высок, чем за его пределами.